Cá nhân cho thuê nhà sẽ được nhận doanh thu và phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế với ngân sách nhà nước như: thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Vậy tiền thuê nhà tính thuế TNCN như thế nào? Trong bài viết này, Thuế Quang Huy sẽ hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà chính xác. Hãy cùng tìm hiểu nhé.
Thu nhập từ cho thuê nhà chịu thuế gì?
Hiện nay, cho thuê nhà là hình thức kinh doanh thu lợi nhuận. Theo quy định, thu nhập từ cho thuê nhà sẽ chịu thuế thuế môn bài, thuế TNCN và thuế GTGT. Dựa vào Điều 9 của Thông tư số 40/2021/TT-BTC, Danh mục ngành nghề tính thuế TNCN theo tỷ lệ % trên doanh thu với cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh đã được ban hành ngày 01/05/2021 đã quy định rằng, hoạt động từ hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê tài sản sẽ gồm những hoạt động như:
- Cho thuê nhà, đất, nhà xưởng, cửa hàng, kho bãi, ngoại trừ dịch vụ lưu trú;
- Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không có kèm theo người điều khiển;
- Cho thuê tài sản khác, không kèm theo các dịch vụ.
Do đó, thu nhập từ cho thuê nhà chịu thuế TNCN, cụ thể là thuộc trường hợp tính thuế TNCN cho thuê tài sản.
Quy định doanh thu tối thiểu đóng thuế TNCN khi cho thuê nhà
Doanh thu đóng thuế tối thiểu của hộ kinh doanh cá thể khi cho thuê nhà đã được quy định và ban hành tại Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:
- Nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của hộ kinh doanh cá thể trong năm dương lịch (01/01 – 31/12) từ 100 triệu đồng trở xuống thì không cần nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định. Theo đó, hộ kinh doanh cá thể cần có trách nhiệm khai thuế một cách chính xác và trung thực cũng như nộp hồ sơ thuế đúng hạn. Đồng thời, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ kê khai thuế theo quy định;
- Mức doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của hộ kinh doanh cá thể theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì từ 100 triệu đồng/năm trở xuống nhằm xác định cá nhân không cần phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong nhóm cá nhân, hộ gia đình đó ở năm tính thuế;
- Cá nhân cho thuê tài sản sẽ không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (kể cả có hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không cần phải nộp thuế là doanh thu tính thuế TNCN của năm dương lịch (12 tháng);
- Doanh thu tương ứng với số tháng phát sinh thực tế khi cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế TNCN thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm.
Quy định thuế suất thuế TNCN khi cho thuê nhà
Theo quy định ở Phụ lục 1: Danh mục ngành nghề tính thuế TNCN, thuế GTGT theo tỷ lệ % trên doanh thu với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, mức thuế suất thuế TNCN cho thuê nhà là 5%.
Đồng thời, các hoạt động cho thuê tài sản khác như: cho thuê cửa hàng, đất, nhà xưởng hoặc kho bãi (trừ các dịch vụ lưu trú) thì mức thuế suất thuế TNCN cũng tương tự là 5%.
Hướng dẫn kê khai thuế khi cho thuê nhà theo quy định 2024
Hồ sơ khai thuế
Hồ sơ khai tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà trực tiếp với cơ quan thuế ở Điểm 8.5 Phụ lục 1 về Danh mục hồ sơ khai thuế được ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP gồm:
- Tờ khai thuế với hoạt động cho thuê nhà theo mẫu số 01/TTS đã được ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, được áp dụng đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân;
- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê nhà dựa theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC. Áp dụng với cá nhân cho thuê nhà kê khai trực tiếp với cơ quan thuế nếu là lần đầu khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hay Phụ lục hợp đồng;
- Bản sao của hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng nếu là lần khai thuế đầu tiên;
- Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật, nếu người cho thuê nhà uỷ quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện việc kê khai, quyết toán và nộp thuế TNCN.
Lưu ý, cơ quan thuế có quyền yêu cầu cá nhân cho thuê nhà xuất trình bản chính nhằm mục đích đối chiếu cũng như xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Căn cứ ở Khoản 1, Điều 45 của Luật Quản lý thuế 2019, các cá nhân kinh doanh từ hoạt động cho thuê nhà (trừ bất động sản tại Việt Nam) sẽ nộp hồ sơ khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN
Theo Điểm a, Khoản 2 và Khoản 3 của Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của cá nhân khi cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau:
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế với các cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất sẽ là ngày thứ 10, được tính từ ngày đầu tiên cho thuê của kỳ thanh toán.
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với các cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên trong năm dương lịch tiếp theo.
Thời hạn nộp thuế
Căn cứ ở Khoản 1, Điều 55 của Luật Quản lý thuế 2019 đã quy định về thời hạn chậm nhất để cá nhân cho thuê nhà đến cơ quan thuế kê khai trực tiếp là ngày của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN. Trong trường hợp có khai bổ sung hồ sơ khai thuế thu nhập từ cho thuê nhà thì thời hạn nộp thuế TNCN sẽ là thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế của kỳ tính thuế nếu có sai, thiếu sót.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà
Theo quy định ở Điều 10, Thông tư số 40/2021/TT-BTC, cách tính thuế khi cho thuê nhà với cá nhân cư trú như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN khi cho thuê nhà (1) x Thuế suất 5% (2)
Theo đó:
(1) Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà là khoản doanh thu được xác định gồm:
- Thuế (thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả dựa trên hợp đồng cho thuê.
- Khoản thu khác trong kỳ tính thuế, gồm các khoản như: khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được dựa trên các thỏa thuận tại hợp đồng thuê nhà (không có sự phân biệt rằng đã thu được tiền hay chưa thu).
Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà được xác định dựa trên doanh thu trả tiền một lần trong năm dương lịch nếu bên thuê nhà trả tiền trước cho nhiều năm.
(2) Thuế suất thuế TNCN: Tỷ lệ thuế TNCN khi thuê nhà là 5%.
Thời điểm để xác định doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê nhà.
Ví dụ về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà
Để hiểu rõ hơn về cách tính thuế khi cho thuê nhà, mời bạn đọc tham khảo ví dụ. Bà B là cá nhân kinh doanh hoạt động cho thuê nhà và đã ký hợp đồng với nội dung như sau:
- Tiền cho thuê nhà là 20.000.000 đồng/tháng;
- Thời gian cho thuê là 01 năm, tính từ tháng 10/2023 đến hết tháng 09/2024.
Theo đó, ta có:
– Doanh thu thực tế năm 2023 là 60.000.000 đồng nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 sẽ là 240.000.000 đồng;
– Doanh thu thực tế năm 2024 là 180.000.000 đồng nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng.
Vì thế, bà B thuộc diện nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế được phát sinh năm 2023 và năm 2024 dựa trên điều khoản của hợp đồng.
Một ví dụ khác, ông C cho chị D thuê một căn nhà có diện tích 100m2 trong 1 năm, tính từ ngày 01/01/2024 đến 31/12/2024 và đã thanh toán ngay. Theo ký kết hợp đồng thuê nhà 12 tháng của ông C và chị D thì tiền thuê là 200.000.000 đồng, đã bao gồm thuế.
Ta có:
- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà = 200.000.000 đồng;
- Thuế TNCN phải nộp = 200.000.000 x 5% = 10.000.000 đồng.
Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng, tiền thuê nhà là 200.000.000 đồng và chưa gồm thuế thì doanh thu tính thuế TNCN được tính bằng công thức sau:
Doanh thu tính thuế = Giá bên thuê trả bên cho thuê/0.9
Vậy nên:
- Doanh thu tính thuế = 200.000.000/0.9 = 222.222.222,2222 đồng;
- Thuế TNCN phải nộp = 222.222.222,2222 x 5% = 11.111.111 đồng.
Các câu hỏi thường gặp khi tính thuế TNCN khi cho thuê nhà
Khi nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế thì cơ quan thuế có quyền yêu cầu xem và giữ bản gốc hay không?
Để đối chiếu và xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính thì cơ quan thuế có quyền yêu người nộp thuế xuất trình bản chính nhưng không quyền giữ giấy tờ gốc nào.
Dựa vào đâu để người thuê nhà kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà?
Để người thuê nhà kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà thì trên hợp đồng cho thuê nhà cần ghi rõ “bên thuê nhà sẽ là người chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế TNCN thay bên cho thuê nhà”.
Nếu bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu xác định cá nhân phải nộp thuế được xác định như thế nào?
Trong trường hợp bên thuê nhà đã thanh toán tiền thuê cho nhiều năm thì mức doanh thu cần xác định cá nhân phải nộp thuế hay không nộp thuế TNCN là doanh thu trả tiền một lần và được phân bổ trên năm dương lịch.
Trên đây là cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà, có ví dụ chi tiết để bạn đọc hiểu cụ thể hơn. Việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế TNCN cho thuê nhân là nghĩa vụ và trách nhiệm của mỗi cá nhân.
Do đó, nếu bạn có vướng mắc nào hoặc cần hỗ trợ quyết toán thuế TNCN cho thuê nhà thì liên hệ với Thuế Quang Huy qua hotline: 0917.371.518 – 0286.2553.948 để được hỗ trợ nhé.